事例紹介

広大な土地を所有していますが、将来の相続に備えてどんな準備をすべきですか?

近年あちこちで宅地化が進んでいることから、土地をたくさん持っている地主・農家の方にとっては、将来的な相続税対策が悩みの種になっていると思います。

相続税対策を成功させるためには、まず土地を「色分け」することで、その土地をいかに有効活用するかを検討する必要があるでしょう。
「色分け」とは、土地をその性格別に分類する作業です。複数の土地を持っていいる場合には、最初に土地を4種類に「色分け」します。この作業が終わったら、各土地についてどのような対象ができるのか考えていきましょう。

①死守地
死守地とは、家を守るため最後まで残さなければならない土地のことをいいます。具体的には、自宅の敷地や分家用地、農業を続けるための農地がこれに相当します。

これらの土地を守るためには、相続が「争族」にならないために遺言を残すことや、「農地の納税猶予の特例」が受けられるように、普段から全体的に農地を耕作しておくなどの対策が立てられるでしょう。

②有効活用地
有効活用地とは、その土地の上にアパートやマンション、倉庫、事務所を建築したり、その土地を駐車場などにすることで、有効に活用できる土地のことをいいます。
これらの有効活用地から生じる収益を子や孫に贈与していけば、相続人は納税資金を準備することも可能となります。また、その不動産にかかわる管理法人を設立することによって、所得税対策もできます。

③納税地
納税地とは、相続発生時にその土地を売却し、その資金を納税に充てるための土地のことです。このような土地は、一般的に月極駐車場にしておいて、相続発生まで利用していることが多いようです。駐車場であれば、売却するにしても比較的容易に契約の解除ができるだけでなく、相続が発生するまで有効活用地として利用することができます。

また、物納も検討できますが、近年の改正で要件や手続きが厳しくなっており、安易に物納を選択することができなくなりました。そのため、すぐにでも売却できるような状態にして管理しておくことが重要になります。

④問題地
問題地とは、貸宅地、耕作権のついている農地、市街地山林などで、処分がむずかしく収益性も低いため、不良資産化している土地のことをいいます。
しかし、この土地を「問題地」から「納税地」に変えることは可能です。

もし、相続が発生したとき、その土地を買い取ってもらえるように地主と借地人の間で合意ができる場合、その旨を契約書に特約事項として盛り込んでおくとよいでしょう。

生前に借地人に売却することも対策のひとつですが、売却すると所得税が多額になる可能性があります。しかし、相続の発生後に買い取ってもらえれば、「相続税の所得費加算の特例」を適用することができるため、所得税の納付額を抑えることができます。

もうひとつの対策は、貸宅地を物納に充てることです。物納というと建物などを取り壊して更地にしなければいけない気がしますが、実は貸宅地も物納することができます。
ただしその場合は、測量、分筆などをきちんと行い、境界線の確認を行っておくことや、地代を適正な金額に上げること、正式な契約書を作成しておくなどの一定の要件を満たさなければいけません。

納税のためにしていた不動産が「管理処分不適格財産」とされた場合には、物納はできなくなります。そうなると、短期間で物納財産を選定し直すことになり、結局間に合わずに物納できなかったという事態を招きかねません。よって、時間をかけて対策を行うことが必要なのです。

また、耕作権がついている農地は等価交換、市街地山林や無道路地については開発や造成、売却などでそれぞれ対策を行うことができるでしょう。

以上が土地の「色分け」のポイントとそれぞれの土地に対する対策方法です。
現在所有している土地はどのような土地が多いか、実際に分類し、色分けをしてみてはいかがでしょうか。所有利用できる土地はできるだけ活用し、納税地となる可能性がある土地については少しずつ測量するなどして、土地全体を見直してみるとよいでしょう。

また、相続税対策と一言で言っても測量など経費がかかる場合もありますので、まずは専門家に相談して実際に相続税の試算をしてもらい、どのくらい税金を負担しなければならないかを把握してから、必要な対策を取っていくことが大切です。